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我家漏水,要怎麼告?    ◎陳奕安律師
或許是因為最近臺北很常下雨,來諮詢漏水相關法律問題的民眾比例比往常多些。這些民眾中,又常有人會用「我樓上住戶漏水都不修,漏到我家都是」這句來破題。我總會反問「您怎麼確定是『樓上住戶』漏水下來的呢?」問這問題,意義在於「確定誰才是應該對漏水負責的對象」。

在公寓大廈中,若漏水的位置在特定住戶的專有部分,則該特定住戶必須為漏水負修繕的義務;如漏水位置雖是公共區域,但社區已有約定該處由某使用人專用,則該約定專用的使用人就必須為漏水負修繕義務。若確定是特定住戶或特定使用人應該修繕、管理的位置導致漏水,就要以該人為調解相對人或被告,才沒有告錯人的問題。

如果漏水位置在共用部分,因為共用部分依法是由管理負責人或管理委員會修繕、管理,就要以管理委員會做為調解相對人或被告。
民眾聽到此處,時常會問「那麼是否要找單位作鑑定?」這想法不能說錯,但在聲請調解或訴訟前就找專業單位鑑定漏水原因,並不是最好的時點。因為在案件還沒進入法院時作的鑑定,除了對造日後一定會爭執鑑定內容不公,甚至法官也可能認為不是透過法院程序找的鑑定,而不採納。屆時很可能會浪費鑑定費用(通常數萬元至十數萬起跳)。建議一開始可先請信得過的水電師傅初步判斷漏水原因、位置,並提出修繕漏水及相關工程費用的估價單或證明文件即可。

確認應該為漏水負責的對象,也備妥了修繕費用估價單或證明文件後,就可以聲請調解或是起訴了。通常原告會要求被告應該容忍原告進入修繕到不漏水的狀態。至於請求對方賠償金錢的項目,包括修復漏水的工程費用、裝潢費、家具或其他物品損壞修理費(但法院可能會認為修理材料以是新品換舊品,要以行政院固定資產耐用年數表來算折舊)與精神慰撫金等。

漏水事件因為涉及專業判斷,若案件進到法院還是無法和解,法院很可能會交由專業單位鑑定,再參考鑑定結果認定被告是否應該負擔損害賠償責任。訴訟中鑑定的費用,最後會由敗訴的一方負擔(如勝敗互見,則雙方按照勝負比例負擔鑑定費用)。如原告勝訴,被告就應該容忍原告進入被告屋內,並修繕到不漏水的狀態為止,也應該對工程費用、裝潢費用等負損害賠償責任。

 
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